「ニューヨーク・マンハッタンの不動産投資ー5階建てタウンハウス」： ニューヨークにはまだまだ5階建ての古くからのタウンハウスが多くあります。最近はよい場所には高くて綺麗なコンドや商業ビルに建て替えられる事が多くなりました。ニューヨークのマンハッタンにはそれだけの需要があるという事でしょう。 特にAvenue沿いや通りの角地にある建物は容積率も高いので、壊して新しくしてもかなりのお得になります。ただ色んな規則や、最近では昔以上に住んでいる方々のコミュニテイボードの力がかなり大きく繁栄してきます。ただ従来からの商業地はそれほどの締まりがない分だけ比較的容易に事が運べるようです。 ただ、タウンハウスの中には従来からながーく住んでいる方があったり、戦後の特別な規則でレント・コントロールといって限られた価格しか値上げが出来ないものがあります。次に比較的に値上がりがあるのはレント・スタビライズといって、毎年、ビルやタウンハウスのオーナー側と、テナント共同組合の代表が話し合って、今年は３％、４％、５％の値上げしないとビルをマネジメントできないから、こうしたい・・・、又テンナト側からは、景気がよくないから今年はそれほど上げてもらっては困る・・・・うんぬんと会議が持たれて決まるのものがあります。3つ目はある時期をすぎるとマーケットの価格にしても良いといわれる、この3段階があります。 ビルやタウンハウスのオーナー側にとってはリターンの％が一番興味があり、お部屋の数とどれだけのマーケットの価格にそったお部屋があるかという事が大事になってきます。また一階や二階が商業ゾーンになるかどうか、その地域の一階（Grand Floor)の値段がどれだけか、又ビル全体の税金は幾らか等のトータルでの判断が重要になってきます。 先週知り合いの業者からAvenue（大きな街）に面していて、一階（グランドフロア）も最近新しいテナントが決まり、工事中で、又２，３，４，５階全部、テナントが付いているタウンハウスがあるが、誰か興味がある会社がないだろうかという情報が入ってきました。弊社の担当者と供に現地に向かうと、久しぶり「おっ！いける」という直感が働きました。42丁目のGrand Central駅から数ブロックです。それもAvenueに面しています。今は約４％前後のリターンですが、中長期で考えれば、なかなか面白い物件です。オーナー側はかなり歳を召されているそうでお売りになりたいとの事、住んでよし、或いは今のままで貸し続けてもよし、長く10年、20年単位でみれば、必ずチャンスがきます。 タウンハウス3軒位をまとめて空室にするまで、3－5年かけてテナントが全部出るまで気長に契約終了を待ちします。レントコントロール保持者とは幾らで出てもらうかの交渉になりますが、他は1年、2年の契約者ですし、Grand Floor（一階）の店舗の契約切れを待って開発が始まります。商業(店舗）のテナントは大体が10年契約ですので、開発業者がそれをみていけそうなら残り4年、5年でこの地域は高層のコンドを建てたら儲かるとか色んな数字をはじき出してきます。 ニューヨーク・マンハッタンは今後もまだまだ面白いと思いますので、10年、20年戦略で考えられる方で、タウンハウスに興味をお持ちの方は是非御連絡下さい。
